Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu i co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego
Najem mieszkań to popularna forma zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych oraz inwestowania w nieruchomości. W Polsce funkcjonują różne formy najmu, w tym najem zwykły i najem okazjonalny. Warto znać różnice między nimi, aby wybrać formę najlepiej odpowiadającą naszym potrzebom.
Co to jest najem okazjonalny
Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzona do polskiego prawa w 2009 roku. Jest regulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów (art. 19a–19e). Najem okazjonalny ma na celu zwiększenie ochrony wynajmującego przed nieuczciwym najemcą, ułatwiając procedurę ewentualnej eksmisji w przypadku niewywiązywania się najemcy z obowiązków.
Różnice między najmem okazjonalnym a zwykłym najmem
1. Forma umowy
- Najem zwykły: Może być zawarty na czas określony lub nieokreślony, w formie pisemnej lub ustnej (choć dla bezpieczeństwa zaleca się formę pisemną).
- Najem okazjonalny: Musi być zawarty na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, i wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Dodatkowe dokumenty
- Najem zwykły: Nie wymaga dodatkowych załączników poza umową.
- Najem okazjonalny: Wymaga załączenia oświadczeń najemcy i osoby trzeciej oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
3. Procedura eksmisyjna
- Najem zwykły: Eksmisja nieuczciwego najemcy wymaga przeprowadzenia pełnego postępowania sądowego, co może trwać długo.
- Najem okazjonalny: Uproszczona procedura eksmisyjna, dzięki wcześniejszemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.
4. Obowiązki wynajmującego
- Najem zwykły: Standardowe obowiązki wynikające z kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Najem okazjonalny: Dodatkowy obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Zalety najmu okazjonalnego dla wynajmującego
- Zwiększone bezpieczeństwo: Łatwiejsze usunięcie nieuczciwego najemcy.
- Ochrona przed długotrwałym procesem eksmisyjnym: Skrócona procedura dzięki oświadczeniom najemcy.
- Minimalizacja ryzyka: Weryfikacja najemcy poprzez wymagane oświadczenia i dokumenty.
Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać standardowe elementy umowy najmu oraz dodatkowe, specyficzne dla tej formy. Oto kluczowe elementy:
- Dane stron umowy: Imię, nazwisko, adres, numer PESEL lub NIP wynajmującego i najemcy.
- Opis przedmiotu najmu: Dokładny adres lokalu, metraż, liczba pomieszczeń, stan techniczny i wyposażenie.
- Okres najmu: Umowa musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
- Wysokość czynszu i opłat dodatkowych: Kwota czynszu, terminy i sposób płatności, opłaty za media i inne usługi.
- Kaucja zabezpieczająca: Wysokość kaucji, warunki jej zwrotu lub potrąceń.
- Prawa i obowiązki stron: Szczegółowe zasady korzystania z lokalu, obowiązki dotyczące utrzymania mieszkania, zasady dotyczące ewentualnych napraw.
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji:
- Sporządzone w formie aktu notarialnego.
- Zawiera zgodę najemcy na dobrowolne opuszczenie i wydanie lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego po rozwiązaniu umowy.
- Wskazanie innego lokalu do zamieszkania:
- Najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu najmu.
- Dołącza się oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na ewentualne zamieszkanie najemcy.
- Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego:
- Wynajmujący zobowiązuje się zgłosić umowę do naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
- Potwierdzenie zgłoszenia może być załączone do umowy.
- Postanowienia końcowe:
- Warunki wypowiedzenia umowy.
- Ewentualne kary umowne za naruszenie postanowień umowy.
- Informacje o sądzie właściwym do rozstrzygania ewentualnych sporów.
Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego
- Sporządzenie umowy: Przygotowanie umowy zawierającej wszystkie wymagane elementy.
- Uzyskanie oświadczeń:
- Akt notarialny: Najemca udaje się do notariusza, aby sporządzić oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
- Zgoda właściciela innego lokalu: Pisemne oświadczenie osoby trzeciej, która zgadza się przyjąć najemcę po zakończeniu umowy.
- Podpisanie umowy: Strony podpisują umowę oraz załączniki.
- Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego:
- Wynajmujący składa zgłoszenie wraz z kopią umowy w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania.
- Należy to zrobić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Ograniczenia i obowiązki przy najmie okazjonalnym
- Przeznaczenie lokalu: Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkaniowe.
- Status wynajmującego: Z tej formy mogą korzystać tylko osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.
- Obowiązek zgłoszenia: Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego powoduje, że umowa jest traktowana jak zwykły najem, bez możliwości skorzystania z uproszczonej procedury eksmisyjnej.
Najem okazjonalny to forma najmu dająca wynajmującemu większe bezpieczeństwo i narzędzia do skutecznego egzekwowania swoich praw. Wymaga jednak spełnienia określonych formalności, takich jak sporządzenie dodatkowych oświadczeń i zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Przygotowując umowę najmu okazjonalnego, warto skonsultować się z prawnikiem lub specjalistą w dziedzinie nieruchomości, aby upewnić się, że wszystkie wymogi zostały spełnione.
